מהו למעשה מס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, כמו דירה, בית, מגרש, או כל נכס אחר בישראל. כאשר אדם מוכר זכות במקרקעין בסכום גבוה מהסכום אותו שילם עבורה ונוצר לו רווח ריאלי (כלומר, רווח לאחר ניכוי הוצאות כגון שיפוצים, הוצאות מכירה וכדומה), הוא נדרש לשלם מס בגין הרווח שנוצר.
לכן, חשוב לדעת כי קיימות עסקאות מכר המזכות בפטור מתשלום מס שבח, וכן אפשרויות לדחיית תשלום המס או חישובו בפריסה לכמה שנים באופן שמקטין את הסכום לתשלום.
איך מחשבים את מס השבח
ישוב מס השבח נעשה כך:
- מחיר מכירה: המחיר שבו נמכר הנכס.
- מחיר רכישה: המחיר שבו נרכש הנכס, כולל הוצאות נלוות כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועוד.
- שווי השבחות: אם בוצעו שיפוצים או שדרוגים בנכס, ניתן לקזז את עלותם מהסכום הכולל.
- הוצאות נוספות: הוצאות נוספות כמו אגרות, מסים ועמלות עשויות גם הן להפחית את חבות המס.
ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, בתוספת כל ההוצאות והשבחות, הוא הרווח שעליו יש לשלם את מס השבח.
- מס השבח מחושב כ-25% מתוך השבח הריאלי שנוצר למוכר במכירת הדירה.
- חישוב השבח נעשה באופן ליניארי ורק משנת 2014, גם אם הדירה נרכשה קודם לכן.
דוגמה
דירה שנרכשה בשנת 2010 ונמכרה בשנת 2019, ברווח של 200 אלף ₪. הרווח מחושב כך שבממוצע בכל שנה הדירה השביחה את ערכה ב-20,000 ₪, אבל המס מחושב רק על רווח שנצבר משנת 2014, כלומר 25% מתוך 120,000 ₪.
דוגמא נוספת
מתי נשלם מס שבח
- מס שבח משולם בתוך 60 ימים מיום החתימה על החוזה למכירת הדירה, אלא במקרים המצדיקים דחיית תשלום המס, כאשר חלק מהמס משולם על ידי רוכש הדירה, על חשבון התמורה.
- אם מתברר בדיעבד שאדם שילם סכום גבוה מהסכום אותו היה חייב לשלם, הוא יהיה זכאי להחזר כספי.
חתימת חוזה לקניית דירה שעוד לא התבצעה
נניח בחוזה הוסכם שהמכירה תתבצע בפועל רק בעוד 8 חודשים. מתי אצטרך לשלם את מס השבח?
- כמו שציינו למעלה, מס השבח משולם בתוך 60 ימים מחתימת החוזה.
- עם זאת, כאשר יש פער זמנים משמעותי בין מועד חתימת החוזה לבין מועד ביצוע העסקה בפועל (העברת התשלום והבעלות בדירה), ניתן לדחות את תשלום מס השבח עד שהעסקה מתחילה להתבצע בפועל.
- לפרטים נוספים תוכלו לקרוא דחיית תשלום מס שבח